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TRATTATIVA LOCALE COMMERCIALE

Due dritte sulla trattativa di un locale commerciale

Post proveniente da LEGGO TENERIFE per chi volesse aprire una attività commerciale a gran Canaria

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Come per altri aspetti riguardanti il trasferimento alle Canarie e l’inizio di un’attività, quale essa sia, anche il tema dell’affitto di un locale commerciale è da analizzare con cautela. Come tutti sappiamo la prima cosa da fare è trovare un locale adatto e ben posizionato per il tipo di attività che si intende svolgere, suggerimento più che valido parlando di Las Palmas de Gran Canaria, la città da cui vi scrivo. Qui la medesima strada può presentare zone frequentatissime e zone morte. Già solo per questo motivo è importante prendersi un paio di settimane e stazionare nei luoghi che ci interessano per verificare l’effettivo passaggio di potenziali clienti, visitare queste aree in diversi orari della giornata e osservare il tipo di gente che transita cercando di captarne per quel che si può il gusto e le esigenze. Facciamo degli esempi. Esistono due negozi tipici canari a cento metri l’uno dall’altro, entrambi in zona frequentata da turisti; ma mentre uno realizza vendite importanti con una clientela sempre a regime, l’altro è sulla strada buona per chiudere, nonostante abbiano gli stessi fornitori o quasi. In questo caso sicuramente la linea diversa di prodotti e un’immagine più efficace sono stati elementi determinanti, ma il posizionamento rispetto al flusso turistico pare essere l’elemento principale. Altro caso sono i centri commerciali con alterne fortune. La zona e il relativo target anche in questo caso sono determinanti: ho conosciuto da vicino un caso specifico nel sud di Gran Canaria, Maspalomas, un centro commerciale con molta affluenza di persone in cui otto locatari stanno cedendo le proprie attività (i famosi traspasos) e di questi ben cinque sono italiani. Il motivo? La clientela del centro non è interessata né a gelati, né a sigarette elettroniche e neppure a una cenetta romantica all’italiana. La gente li vuole solo bere, ballare e nulla più. Diverso è il caso di Las Palmas, dove questo tipo di attività ha più senso, ma anche qui occhio a cercare locali in centri commerciali, affitti molto cari sempre, ma non sempre la cosa si tradurrà in un’attività redditizia perché molti di questi sono semivuoti per diverse ragioni. Dopo questo non esaustivo preambolo e ritornando nello specifico a ciò di cui si deve tener presente rispetto all’affitto di un locale, parliamo ora dell’inizio delle trattative per ottenere il contratto più adeguato nel momento in cui si è già trovato lo spazio “ideale”. Più che fare una lezione di diritto contrattuale, (formalità del contratto, clausole, durata dello stesso, ecc.) vorrei darvi due dritte su cosa è “normale” nella trattativa e su cosa non lo é. Inizio col dirvi che le parole chiave per negoziare questo tipo di contratti sono “carencia, fianza, depósito e aval bancario”. La Carencia è il periodo di concessione a titolo gratuito da parte del locatario per permetterci di adattare il locale alla nuova attività. Durante questo periodo non si paga l’affitto. In “Peninsula” per consuetudine questo periodo è di due mesi, nelle isole spesso di un mese. Dipende ovviamente poi anche dalle condizioni del locale. Il privato locatore tenderà a non far presente questa possibilità, ma nella trattativa è importante farla valere. Nei centri commerciali la carencia media è di 45 giorni. La Fianza è regolata per il título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994,de 24 de noviembre). E’ in sostanza un anticipo di una somma di denaro versato in garanzia del compimento di un obligo, che si traduce in questo ambito nella famosa caparra che conosciamo tutti. Per un locale commerciale per legge è prescritto un massimo di due mensilità, ma alcuni locatari vi chiederanno molto di più senza averne il diritto. Il motivo spicciolo è che molti locatori (quando sono in buona fede) confondono la fianza con il deposito. Su questo punto è molto importante arrivare ad un accordo equo con il locatario, magari aumentando la carencia. Il Deposito e l’aval bancario sono garanzie addizionali alla fianza. Alla domanda se queste sono legali la risposta è si (Art. 36.5 de la LAU), per cui alcuni locatori chiedono le due mensilità di fianza più altre mensilità di deposito (da 3 a 6). Il deposito quindi è un anticipo aggiuntivo regolato in maniera indipendente dalla fianza. Sul tema dell’Aval bancario, cioè l’alternativa al deposito diretto, per cui la banca si fa garante rispetto a ipotetici debiti futuri del locatario rispetto al locatore, si deve ricordare che le spese per questo tipo di servizi variano da banca a banca e possono arrivare ad essere importanti. Inoltre il locatore tenderà a farvi pagare in alcuni casi l’Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF, che al momento corrisponde al 21% del contratto. In realtà questo valore deve essere incluso nel prezzo dell’affitto. È una trattenuta che riguarda il locatore/proprietario, non una voce d’imposta a carico dell’affittuario. Ricordate anche di regolarvi con la durata del contratto: alcuni locatori vi potranno chiedere un contratto a 5 anni, a volte con la clausola di una mensilità di penale per ogni anno mancato in caso di rescissione anticipata del contratto da parte dell’affittuario (Art. 11 de la LAU). In più, se il contratto si fa attraverso un’agenzia, come in Italia, si prevede il pagamento degli onorari alla stessa, che in questo caso non dovrebbero normalmente superare una mensilità. Si può anche trattare chiedendo che il pagamento sia distribuito in parti uguali tra il proprietario e l’affittuario. Come ultima raccomandazione, se ne avete la possibilità, vi consiglio di far leggere il contratto al vostro consulente legale e\o al vostro commercialista in loco.

Spero che il mio contributo vi sia stato di aiuto.

Karem Gomez Rivera

Avvocato e mediatore culturale

 

 

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